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一、做好購物中心考察的重要性

重要性一：了解購物中心發(fā)展與城市演變和需求的邏輯關系，提煉其項目策劃定位成功的內(nèi)在規(guī)律，培養(yǎng)商業(yè)項

目戰(zhàn)略把握與理解能力。

重要性二：調(diào)查典型案例，探索其商業(yè)定位由來和運營成功經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)可供公司借鑒的案例，培養(yǎng)購物中心運營

管理思維與操作能力。

重要性三：與商業(yè)運營公司進行交流，學習其管理運作模式，為公司商業(yè)項目建設提供參考。

重要性四：通過考察和學習各城市的主題購物中心，對各項目內(nèi)功能分區(qū)及內(nèi)部裝飾設計有進一步學習，了解商

業(yè)綜合體項目的特點和現(xiàn)階段的商業(yè)模式以及對商品展示的要求， 認識商業(yè)綜合體在現(xiàn)階段如何滿足客戶的需

求。了解和借鑒各大商場的優(yōu)點，在實地考察中發(fā)現(xiàn)問題，積累知識，開闊眼界，為以后的工作積累經(jīng)驗和提供

素材。

重要性五：通過對多地項目的考察，能夠開闊視野和更加深入地了解相關知名品牌，同時通過前期溝通能深入和

一些品牌商家進行商務對接和洽談，促使盡快達成合作意向。

二、“小妙招”教你考察購物中心

1、 看外部交通動線聯(lián)系

如項目與周邊交通是如何順暢連接的，與交通道路的關系，人流、車流、貨流的外部交通動線如何規(guī)劃，卸貨平

臺規(guī)劃、室內(nèi)外停車場出入口規(guī)劃。項目與主要交通工具如公交車、輕軌、地鐵如何連接，交通指示牌有沒有做

到位。

2、 看購物中心的外觀

如外立面結(jié)構(gòu)設計及用材、廣告位規(guī)劃、夜景工程、進入購物中心主出入口的大小設計是否足夠顯眼。

3、 看購物中心的內(nèi)部交通動線

在購物中心經(jīng)營中動線就是價值，平面主動線、次動線是否簡單明了，是否一眼可以從這頭看到那頭的商家，垂

直動線是否可以快捷順利的達到想要去的樓層。交通動線(水平和垂直人流及貨流組織)、中庭形式及面積(可用于

促銷等聚焦人氣)。

4、 看維系各樓層通暢的電梯規(guī)劃

垂直梯、步梯、坡梯的數(shù)量分布是否均勻，能夠輻射到商場的每個角落。

5、 看結(jié)構(gòu)上的設計

如柱距、層高、通道寬度、室內(nèi)挑空空間、商店的開間、凈深。

6、看內(nèi)部裝修

地板用材、吊頂用材、燈光亮度、店招是否統(tǒng)一風格、消防是否隱藏美化、樓層商戶指示牌足夠清楚、廣告位

設計、 衛(wèi)生間母嬰?yún)^(qū)活動演藝區(qū)休憩區(qū)休憩設施問訊處的設計、小品綠化等等。

7、 看主力店與次主力店業(yè)態(tài)屬性、商戶品牌、面積大小、分布樓層與位置，有沒有一些新興業(yè)態(tài)與品牌。

8、 看獨立店

商戶品牌、業(yè)態(tài)屬性、面積大小、分布樓層與位置，有沒有一些新興業(yè)態(tài)與品牌。

9、看面積比和業(yè)態(tài)比

看主力店獨立店的面積比，購物休閑娛樂餐飲的業(yè)態(tài)比。

10、看運營管理水平

外包商業(yè)運營公司或自建，成功案例如何?是否做到統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一收銀等;地

板、衛(wèi)生間角落的干凈程度等。

11、看經(jīng)營狀況

如人流量、提袋率、客單價、滯留時間等。

12、看購物中心的租金

分樓層、分位置、分業(yè)態(tài)，購物中心的年營業(yè)額等。

以上為針對單個的購物中心從整體到細節(jié)的考察要點匯總。此外，從宏觀角度來看，還有幾點也是必須做到的：

1、項目所在商圈的過去，現(xiàn)在和未來，也就是她的前世今生;

2、不同業(yè)態(tài)形態(tài)的配比。它的比例是否合理，對項目后期的成熟操作是有緊密關系的;

3、建筑規(guī)劃：沿街商業(yè)的開間，進深、廣告位、層高等;停車、建筑立面、衛(wèi)生間配置等;

4、商業(yè)招商：品牌的規(guī)格與數(shù)量，商家的資質(zhì)及運營能力(國際、國內(nèi)、省內(nèi)、地方品牌等)。

三、購物中心考察的4大角度

考察角度1：商圈+典型項目

從宏觀的角度來看，要從商圈的角度去考察典型項目，那么首先必須對項目所在城市概況、商圈分布與特征進行

詳細的概括與分析。在此基礎上，再去考察典型項目本身，所得到的考察結(jié)果不僅有利于對城市商圈的客觀深入

了解，更有助于對典型項目的定位、業(yè)態(tài)、運營等有更深刻的判斷和經(jīng)驗獲取。那么，考察商圈+典型項目，要

點有哪些呢?

1)城市整體情況分析：城市概況、主要經(jīng)濟指標、對外交通情況、市內(nèi)交通、城市戰(zhàn)略定位、城市綜合競爭力

(其中，對于三四線不太知名的城市來說，需要考察的內(nèi)容更多，包括人口構(gòu)成與分布、經(jīng)濟指標、主導產(chǎn)業(yè)、

城市區(qū)域圖、商業(yè)現(xiàn)狀、城市未來規(guī)劃等)

2)城市商圈整體考察：商圈分布、商圈發(fā)展特征、形成原因、商業(yè)區(qū)域、重點商圈 區(qū)位鳥瞰圖指示各商圈位

置，然后介紹商圈等級、主要功能定位、商圈輻射的人群(數(shù)量、消費力和消費習慣)、代表商業(yè)和在建商業(yè)(位

置、鳥瞰圖和項目基本檔案)。

3)單個商圈重點考察：商圈名稱、位置、性質(zhì)(即商圈定位和檔次)、代表商業(yè)項目、業(yè)態(tài)、消費人群及年齡結(jié)

構(gòu)。

4)典型項目考察：項目交通與區(qū)位、定位、規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)組合、面積、層高、每層商鋪數(shù)量、裝飾風格、商業(yè)

氛圍、品牌特色、業(yè)態(tài)與商鋪布置、主力店介紹、商品陳列、主題特色、運營管理、項目總結(jié)。

考察角度2：對項目的全面考察

考察要點：

① 基本檔案、規(guī)劃設計概念、項目定位;

② 區(qū)位分析(包括人車分流、出租車等候點、通暢回路、道路設置);

③ 外部動線，內(nèi)部動線;

④ 項目外觀，室內(nèi)空間、中庭、天頂設計風格、店鋪設計;

⑤ 業(yè)態(tài)分析(業(yè)態(tài)分布、現(xiàn)場照片)、各樓層業(yè)態(tài)組合與品牌、樓層業(yè)態(tài)布局、特色業(yè)態(tài)展示、主力店展示與品牌

分析。在此基礎上，如果可獲取到更詳細的信息，可詳細考察招商情況，包括引進的首店、商家數(shù)量、各業(yè)態(tài)商

家數(shù)量占比、品牌組合分析、合作經(jīng)營模式，以及SWOT分析;

⑥ 節(jié)點分析，即考察項目的設計細節(jié)與創(chuàng)意，包括建筑外立面、入口門廳、中庭、自動扶梯、電梯間、公共走

道、公共衛(wèi)生間、公共休息區(qū)、配套設施，需要通過大量實景照片展示，并配以文字解說與點評，方能勾勒細節(jié)

優(yōu)缺點。

考察角度3：同類項目對比考察

案例1：北京西單大悅城等6大項目對比考察

考察對象：西單大悅城、老佛爺購物中心、北京樂天銀泰百貨、新光天地、芳草地、朝陽大悅城

考察要點與可取之處：

1)人員管理：樓層人員管理、樓層管理大包干、總服務臺管理、樓層督導臺改服務島、保潔人員管理

2)環(huán)境管理：休息椅變形計、燈光/投影/LED包柱、環(huán)保設計及形態(tài)各異的垃圾桶、衛(wèi)生間、綠植、藝術墻體、

裝修管理、藝術與商品的完美結(jié)合

3)導視管理：導視系統(tǒng)——商場內(nèi)的導航，導視系統(tǒng)——樓層及品牌簡介，指示牌，宣傳單廣告取閱欄、安全

警示貼、消防警示貼、安全出口指示地貼

4)營銷管理：體驗式營銷、節(jié)日營銷、名人營銷。

案例2：南京水游城等4大項目對比考察

考察報告分為綜述篇、重點篇、亮點篇進行闡述。

【綜述篇】項目基本情況。【重點篇】對在考察過程中產(chǎn)生疑問和思考的關鍵點進行分析，加深對業(yè)態(tài)、動線等

的認識。

【亮點篇】在考察過程中，發(fā)現(xiàn)一些景觀、業(yè)態(tài)、品牌設置的亮點，在此進行集錦，以期對日后項目調(diào)整或建設

有所啟發(fā)。

1)綜述篇：水平方、水游城、虹悅城、江寧萬達

從基本檔案、交通、業(yè)態(tài)構(gòu)成、基礎設施、項目亮點做概況介紹。

2)重點篇

景觀設計分析——以水游城為例

動線與業(yè)態(tài)組合的分析——以虹悅城為例

項目定位分析——以水平方為例

3)亮點篇

在考察過程中，發(fā)現(xiàn)一些景觀、業(yè)態(tài)、品牌設置巧妙，富有新意，在此進行集錦，以期對日后項目調(diào)整或建設有

所啟發(fā)。比如：

超長扶梯(虹悅城)、特色景觀小品(虹悅城)、人性化設計(虹悅城)、半開放廣場(水游城)、圣誕主題外飾(水游

城)、超大室內(nèi)景觀(水平方)、配圖：景觀分析、項目定位分析、超長扶梯、小景等。

案例3：來福士(北京上海廣州)對比考察分析

來福士是凱德中國旗下最具特色的世界知名綜合商用項目品牌，凱德中國既是開發(fā)者，也是擁有者和管理者。

來福士品牌于1986年發(fā)源于新加坡，至今在全球已擁有9座項目，其中7座位于中國，分別在上海、北京、成

都、杭州、寧波和深圳。

來福士是“城中之城”，融合住宅、商場、辦公樓、服務式公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)，在中心城市的交通樞紐位置

打造經(jīng)濟綜合體和城市地標。

本案例考察各城市來福士區(qū)別：北京來福士、上海來福士、成都來福士

考察角度：整體感觀世界。

考察要點：①建筑設計;②空間氛圍營造;③營運細節(jié);④交往與空間;⑤第三生活空間。

考察角度4：局部與細節(jié)考察方法(多案例)

1、景觀考察

景觀分析包括：周邊關系處理、主入口廣場(特色燈柱、車道分隔)、特色水景、地面鋪裝、地面停車、綠籬墻、

圓形下沉廣場、廣場綠地、主次入口之廣場車庫出入口、廣場綠地。最后對整體的景觀亮點與不足做總結(jié)分析。

2、裝飾考察

考察對象：深圳海岸城、深圳歡樂海岸、香港圓方廣場、香港太古匯廣場、將軍澳中心綜合商業(yè)體、香港環(huán)球金

融中心等

裝飾考察要點：地面、天棚材料，墻面材料，燈光及導示，設備安裝，欄桿及扶梯，衛(wèi)生間，軟裝小品，車庫裝

飾。

3、 租務管理考察

考察對象：廣州時尚天河

租務管理：包括街區(qū)主題、導視(吊旗導視、墻貼(地貼)導視、立式導視)、裝修管理、財務管理、現(xiàn)場管理、客

服管理、安全管理、保潔管理。

項目屬于廣州天河商圈，以天河體育館為中心，環(huán)繞各大商業(yè)城。以“一站式”消費為整體經(jīng)營，特色在于是市

內(nèi)最為綜合的集購物、飲食、娛樂于一身的消費商業(yè)區(qū)。

4、業(yè)態(tài)與特色商家考察

考察對象：來福士、凱德交大店、萬達金牛店、萬象城、凱丹、凱德魅力城

考察事項：業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合及業(yè)態(tài)占比、特色商家分析、樓層規(guī)劃

考察重點：品牌組合亮點、特色商家分析