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關(guān)于公開征求

《合肥市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》

(征求意見稿)意見的通知

為進(jìn)一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見精神，結(jié)合我市實際，我局牽頭對原《合肥市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》進(jìn)行了修訂，現(xiàn)向社會各界公開征求意見。

有關(guān)單位和社會各界人士可在2023年3月3日前，將意見建議發(fā)送至郵箱：1973045967@qq.com，或通過本網(wǎng)站調(diào)查征集欄目直接留言。提出意見建議的單位和個人，請注明單位名稱或姓名、聯(lián)系電話等內(nèi)容。

附件：1.合肥市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)2.關(guān)于《合肥市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(修訂稿)起草情況的說明

合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局

2023年2月1日

???合肥市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法

(征求意見稿)

第一條 為加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，防范交易風(fēng)險、保障買受人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》(法〔2022〕12號)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品房項目預(yù)售資金的收存、撥付、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品房項目預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商品房(含住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)廠房、車位、車庫、倉儲及可預(yù)售的地下空間等，下同)在完成首次不動產(chǎn)登記前進(jìn)行銷售，由買受人按合同約定支付的全部房款，包括定金、首付款、一次性付款、分期預(yù)付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款和其他形式的購房款等。

第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)預(yù)售資金監(jiān)管工作指導(dǎo)和監(jiān)督，并負(fù)責(zé)組織實施市區(qū)范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作;各縣(市)房產(chǎn)(建設(shè))主管部門負(fù)責(zé)本區(qū)域范圍內(nèi)的預(yù)售資金監(jiān)管工作(以下統(tǒng)稱監(jiān)管部門)。各區(qū)、開發(fā)區(qū)房產(chǎn)(住建)部門根據(jù)工作職責(zé)和市住房保障和房產(chǎn)管理局的委托，做好預(yù)售資金監(jiān)督管理工作。

人民銀行分支機構(gòu)按照賬戶管理有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)管銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作，銀保監(jiān)部門負(fù)責(zé)對監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第五條 本市范圍內(nèi)具備監(jiān)管能力、服務(wù)水平、良好資信的銀行，可確定為承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的銀行(以下簡稱監(jiān)管銀行)。被確定為監(jiān)管銀行，應(yīng)當(dāng)通過監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站予以公示，并應(yīng)當(dāng)與市住房保障和房產(chǎn)管理局簽訂合作協(xié)議。市住房保障和房產(chǎn)管理局建立監(jiān)管銀行考核評價制度，并根據(jù)考評結(jié)果適時調(diào)整監(jiān)管銀行。

第六條 設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的銀行，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法的規(guī)定及有關(guān)協(xié)議約定，密切配合監(jiān)管部門共同做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的分支機構(gòu)嚴(yán)格監(jiān)督，定期檢查，及時處置違規(guī)行為，并承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟、法律責(zé)任。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行分支機構(gòu)設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶，鼓勵一個項目開設(shè)一個監(jiān)管賬戶，原則上一個項目不超過5個監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶實行專款專戶、專款專存、專款專用、全程監(jiān)管。

監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》中載明，并在監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站和商品房銷售現(xiàn)場顯著位置進(jìn)行公示。

第八條 監(jiān)管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及監(jiān)管銀行三方應(yīng)當(dāng)簽訂 《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶監(jiān)管協(xié)議》(以下簡稱監(jiān)管協(xié)議)，明確各方權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和監(jiān)管額度等內(nèi)容。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次申請商品房預(yù)售許可時，應(yīng)當(dāng)提交項目詳細(xì)的開發(fā)建設(shè)方案，明確項目每個樓棟開竣工時間、監(jiān)管賬戶分類設(shè)立、項目投資、施工序時進(jìn)度、分期預(yù)售、資金使用等分類計劃安排，并提交預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

第十條 監(jiān)管賬戶設(shè)立后原則上不得變更，確需變更的，應(yīng)經(jīng)監(jiān)管部門審核同意。監(jiān)管賬戶發(fā)生變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將原監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)至變更后的監(jiān)管賬戶，賬戶變更信息應(yīng)在售樓現(xiàn)場進(jìn)行公示，并書面告知相關(guān)銀行及買受人。

第十一條 買受人支付預(yù)售款前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人出具《商品房預(yù)售資金繳款通知書》，并指導(dǎo)買受人通過專用POS機、銀行轉(zhuǎn)賬等方式直接存入對應(yīng)的監(jiān)管賬戶;買受人憑《商品房預(yù)售資金繳款通知書》回執(zhí)及銀行進(jìn)賬單(繳款回單)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)繳款票據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將預(yù)售資金直接收存至監(jiān)管賬戶以外的任何其他賬戶。買受人申請購房貸款的，發(fā)放貸款單位(銀行、住房公積金管理中心)應(yīng)當(dāng)按照借款合同約定的時間和金額將貸款直接劃轉(zhuǎn)至對應(yīng)的監(jiān)管賬戶。

第十二條 監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金分為監(jiān)管額度內(nèi)資金(以下稱重點監(jiān)管資金)和一般監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金是監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定。由監(jiān)管部門依據(jù)不低于上年度市建設(shè)工程造價管理部門測算的商品房建設(shè)工程綜合造價的1.3倍，加上30%不可預(yù)見費用核定。全裝修預(yù)售項目重點監(jiān)管資金在毛坯建設(shè)工程造價基礎(chǔ)上按照每平方米增加1000元。

監(jiān)管部門根據(jù)項目存在的風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級、市場變化等情況，可適當(dāng)調(diào)整重點監(jiān)管資金額度。

第十三條 監(jiān)管賬戶中重點監(jiān)管資金應(yīng)當(dāng)專款專用于有關(guān)工程建設(shè)，包括項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出。

第十四條 監(jiān)管賬戶中超出重點監(jiān)管資金的部分為一般監(jiān)管資金，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，優(yōu)先用于預(yù)售項目工程建設(shè)和支付退房款、稅款、項目抵押貸款等。

第十五條 預(yù)售項目中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持、代建和商業(yè)綜合體部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項目首次預(yù)售前，單獨開設(shè)監(jiān)管賬戶，并參照預(yù)售工程確定重點監(jiān)管資金額度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先將已售住宅監(jiān)管賬戶產(chǎn)生的一般監(jiān)管資金按照一定比例轉(zhuǎn)入該單獨開設(shè)的監(jiān)管賬戶。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出資金使用申請，經(jīng)監(jiān)管部門核實同意，監(jiān)管銀行應(yīng)于2個工作日內(nèi)完成撥付。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用重點監(jiān)管資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管部門提交《商品房預(yù)售資金重點監(jiān)管資金撥付申請表》及以下資料：(一)項目用款計劃;(二)監(jiān)管賬戶對賬單;(三)用于支付購買建筑材料、設(shè)備或租賃設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)提供采購(租賃)合同;(四)用于支付施工單位工程款的，應(yīng)當(dāng)提供施工合同和施工單位、工程監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度和用款證明;(五)用于支付退房款的，應(yīng)當(dāng)提供退房協(xié)議、買受人身份證明等;(六)其他需要的相關(guān)材料。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用一般監(jiān)管資金時，需向監(jiān)管部門提交《商品房預(yù)售資金一般監(jiān)管資金撥付申請表》及用款說明等相關(guān)資料。

第十八條 監(jiān)管賬戶留存余額達(dá)到重點監(jiān)管資金總額5%以后，方可申請撥付重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金原則上按以下工程進(jìn)度節(jié)點撥付。

(一)達(dá)到正負(fù)零的，毛坯商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存70%以外部分可以支取使用，全裝修商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存75%以外部分可以支取使用。

(二)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)二分之一的，毛坯商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存60%以外部分可以支取使用，全裝修商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存65%以外部分可以支取使用。

(三)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模魃唐贩宽椖恐攸c監(jiān)管資金額度留存40%以外部分可以支取使用，全裝修商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存50%以外部分可以支取使用。

(四)完成外立面、門窗安裝、腳手架拆除的，毛坯商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存25%以外部分可以支取使用，全裝修商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存35%以外部分可以支取使用。

(五)完成竣工驗收備案的，重點監(jiān)管資金額度留存5%以外部分可以支取使用。

(六)完成不動產(chǎn)首次登記、監(jiān)管協(xié)議無其他約定的，可以解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)工作實際，在達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)二分之一、主體結(jié)構(gòu)封頂和竣工驗收備案等至少三個使用節(jié)點，結(jié)合實地勘驗進(jìn)行審核。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為保項目交付確需支付必要的工程款、材料預(yù)訂款等情形的，經(jīng)項目所在地政府、開發(fā)區(qū)管委會審核，監(jiān)管部門可以調(diào)整建設(shè)工程節(jié)點撥付比例。

第二十條 監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)撥付商品房預(yù)售資金申請之日起2個工作日內(nèi)辦結(jié)，經(jīng)審核符合撥付條件的，出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶資金撥付通知書》(以下簡稱《通知書》)。有下列情形之一的，不予核準(zhǔn)并書面告知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

(一)超出監(jiān)管部門核準(zhǔn)數(shù)額的;(二)收款單位與申請用途不符的;(三)前一筆用款未按照核準(zhǔn)用途使用且未糾正的;(四)其他不應(yīng)撥付的情形。

一份通知書只能簽開一張與之記載事項完全一致的支票。

監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商品房建設(shè)工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設(shè)備款債權(quán)人等請求以預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金支付工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等項目建設(shè)所需資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，經(jīng)監(jiān)管部門審核同意的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)及時支付，并將付款情況及時向人民法院報告。

第二十一條 根據(jù)市房地產(chǎn)行政主管部門評定達(dá)到誠信企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以憑其監(jiān)管銀行以外符合條件的商業(yè)銀行出具的不可撤銷的見索即付現(xiàn)金保函，替換一定比例的重點監(jiān)管資金額度。

第二十二條 監(jiān)管項目存在重大風(fēng)險隱患，監(jiān)管部門可以根據(jù)實際需要，由項目所在地政府、開發(fā)區(qū)管委會申請并建立應(yīng)急監(jiān)管賬戶，實行監(jiān)管資金封閉管理，優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)和保交付相關(guān)資金支出，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

第二十三條 監(jiān)管項目完成房屋不動產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請取消該項目預(yù)售資金監(jiān)管，憑監(jiān)管部門出具的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶取消監(jiān)管通知書》到監(jiān)管銀行辦理注消監(jiān)管賬戶手續(xù)。

監(jiān)管項目控股公司在本市行政區(qū)域內(nèi)開發(fā)的其他商品住房項目存在建設(shè)資金風(fēng)險的，在監(jiān)管項目完成房屋不動產(chǎn)首次登記后，其控股公司應(yīng)優(yōu)先將監(jiān)管項目剩余監(jiān)管資金用于在本市行政區(qū)域內(nèi)開發(fā)的其他風(fēng)險商品房項目保交樓工程建設(shè)。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由監(jiān)管部門責(zé)令其限期整改，并可暫停其監(jiān)管資金撥付，記入企業(yè)信用檔案，逾期未改正的可暫停其商品房預(yù)售和合同網(wǎng)簽備案，造成嚴(yán)重后果的，依法追究其法律責(zé)任：

(一)未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的;(二)變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的;(三)未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的;(四)提供虛假申報材料套取工程建設(shè)資金的;(五)挪用商品房預(yù)售監(jiān)管資金的;(六)未按規(guī)定按月足額向項目農(nóng)民工工資專用賬戶撥付人工費的;(七)其他違反本辦法或監(jiān)管協(xié)議的行為。

第二十五條 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或通過其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)套取監(jiān)管資金的，施工單位未按規(guī)定使用監(jiān)管資金的，由市、縣(市)區(qū)相關(guān)行業(yè)主管部門對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理，并將其不良行為記入企業(yè)信用系統(tǒng)，向社會公示。

第二十六條 監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，指定專人負(fù)責(zé)預(yù)售資金監(jiān)管工作，做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與本級監(jiān)管部門進(jìn)行對賬，配合監(jiān)管部門開展預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作。監(jiān)管銀行未及時將預(yù)售資金錄入監(jiān)管系統(tǒng)、未將購房貸款直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管專用賬戶的、經(jīng)監(jiān)管部門審核同意后未及時支付的，監(jiān)管部門可按照協(xié)議約定，暫停該銀行新開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶業(yè)務(wù)，給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。

監(jiān)管銀行未經(jīng)監(jiān)管部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

第二十七條 監(jiān)管部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊，有應(yīng)當(dāng)核準(zhǔn)撥付資金而不及時核準(zhǔn)、不應(yīng)當(dāng)核準(zhǔn)撥付資金而核準(zhǔn)等情形的，依法依規(guī)予以處理。

第二十八條 市住房保障和房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)依據(jù)本辦法制定實施細(xì)則，明確工作流程、辦事程序、撥付標(biāo)準(zhǔn)等，擬定《商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書》文本，推行監(jiān)管賬戶開設(shè)，資金申請、審核、撥付，監(jiān)管賬戶取消等業(yè)務(wù)“全程網(wǎng)辦”，提高監(jiān)管效率。

第二十九條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期3年。已納入監(jiān)管的項目(樓幢)按照原規(guī)定執(zhí)行。